Чтение онлайн

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (ст. 651 ГК). Значит, если срок договора не превышает одного года, достаточно письменной формы – и договор считается заключенным с момента его подписания.

Существенными условиями договора являются предмет аренды, который должен быть подробно охарактеризован в договоре, и арендная плата, включающая в себя плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор считается незаключенным (ст. 654 ГК). Если в договоре арендная плата установлена за единицу площади здания или сооружения или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера объекта.

Особенности договора состоят в дополнительных обязанностях арендодателя, а также в особом, установленном законом порядке передачи в аренду объекта недвижимости. Поскольку объект недвижимости находится на земельном участке, вместе с объектом арендодатель передает пользование той частью земельного участка, которая занята этим объектом и необходима для его использования (ст. 652 ГК).

Передача объекта арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом обязанности по подготовке объекта к передаче и составлению документа о передаче возложены на арендодателя. Обязательство по передаче считается выполненным после предоставления объекта арендатору и подписания сторонами документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичный порядок установлен при возвращении объекта арендодателю после прекращения договора. Подготовка объекта к возвращению и составление документа о передаче – обязанность арендатора. Объект считается возвращенным с момента передачи его арендодателю и подписания сторонами документа о передаче (ст. 655 ГК).

Договор аренды предприятия регулируется § 5 гл. 34 ГК. К аренде предприятия применяются правила, установленные для аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК), за исключением особенностей, содержащихся в § 5 гл. 34 ГК.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, оборудование и иное имущество, входящее в состав предприятия. По договору арендатору также могут быть переданы имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, а также его долги.

Если иное не установлено законодательством, не подлежат передаче арендатору права арендодателя, полученные на основании разрешения (лицензии) на осуществление соответствующей деятельности (ст. 656 ГК).

Специфика правового регулирования данной разновидности договора аренды определяется его предметом. Поскольку предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, оно предоставляется всегда во владение и пользование арендатору. Отсюда же следует, что участниками договора аренды могут быть субъекты, занимающиеся или имеющие право заниматься предпринимательской деятельностью. Физические лица (граждане) в этом договоре участвовать не могут.

Форма договора – всегда письменная. Оформляется он путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. С момента государственной регистрации договор считается заключенным. Несоблюдение требуемой формы влечет недействительность договора (ст. 658 ГК).

Данный договор предоставляет арендатору дополнительные права и одновременно возлагает на него дополнительные обязанности. Если иное не предусмотрено договором, арендатор не только вправе владеть и пользоваться предприятием, но может без согласия арендодателя распоряжаться его имуществом: продавать, обменивать имущество, предоставлять его во временное пользование либо взаймы, сдавать и субаренду и т. д., но при одном условии – это не должно влечь уменьшения стоимости предприятия и нарушать условия договора аренды.

Арендатор также вправе, если иное не предусмотрено договором, без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ст. 660 ГК). При этом арендатор имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором (ст. 662 ГК).

Одновременно законодательство возлагает на арендатора обязанности поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести расходы, связанные с эксплуатацией предприятия (если иное не предусмотрено договором), вносить платежи по страхованию предприятия.

Установлен особый порядок передачи предприятия в аренду и возврата его после прекращения договора аренды. Передача осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление и представление на подписание передаточного акта является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет (ст. 659 ГК). При возвращении предприятия все эти обязанности в полном объеме возлагаются на арендатора, если иное не предусмотрено договором (ст. 664 ГК).

Правовое регулирование лизинга осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом (§ 6 гл. 34) и Федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ (ред. от 22.08.2004 г.).

Понятие договора лизинга дается в ст. 665 ГК. По договору финансовой аренды (договору лизинга) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Субъектами лизинга являются:

• лизингодатель, который приобретает в собственность имущество и предоставляет его лизингополучателю за определенную плату во временное владение и пользование. Лизингодателями могут быть юридические лица (коммерческие организации, лизинговые компании (фирмы)) или граждане-предприниматели, имеющие лицензию на осуществление данного вида деятельности;

• лизингополучатели – юридические лица или граждане-предприниматели, которые в соответствии с договором лизинга принимают предмет лизинга для осуществления предпринимательской деятельности;