Чтение онлайн

Двухшаговый ипотечный кредит предполагает фиксированную процентную ставку и возможность однократного ее изменения до наступления срока окончательного погашения.

В некоторых странах актуальными являются так называемые гибридные ипотечные кредиты, при которых в первые 5–7 лет кредитования процентная ставка по кредиту является фиксированной, а затем может меняться в соответствии с указанными в договоре пределами. Следует отметить, что данный вариант не очень выгоден для заемщика, поскольку в большинстве случаев после окончания срока фиксированной процентной ставки банк устанавливает максимальную новую процентную ставку с целью компенсации недополученной за предыдущие годы прибыли. Правда, заемщик может перекредитоваться путем досрочной выплаты данного кредита и заключения нового на более выгодных условиях.

В настоящее время большинство кредитов в России выдается при условии фиксированной процентной ставки. Это достаточно удобная система, во-первых, потому что она исключает необходимость сложного расчета, который предполагают все кредиты с переменной процентной ставкой, а во-вторых, в связи с наблюдаемой тенденцией к стабилизации экономики и снижению инфляции фиксированная процентная ставка приносит банку значительно большую прибыль.

Однако следует учитывать, что в договорах большинства банков, выдающих ипотечные кредиты, сохраняется пункт, в котором оговорено, что в случае изменения ситуации на рынке процент по кредиту может быть пересмотрен. Еще одним положительным моментом является то, что при изменении условий кредитования банки снижают ставки по уже выданным кредитам.

Кредиты с производными процентными ставками в России встречаются крайне редко, хотя не исключено, что в процессе развития ипотечного рынка в России будут выдаваться кредиты на различных условиях.

Наиболее надежным и распространенным видом кредитования с целью приобретения жилья в настоящее время является получение кредита в коммерческом банке под залог недвижимости. Количество банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования, постоянно растет. Наряду с этим появляется большое количество предлагаемых ими программ кредитования.

Разговор об особенностях ипотечного кредитования следует начать с видов залога. Коммерческими банками предоставляются кредиты на покупку следующих видов жилья:

– квартиры на вторичном рынке;

– квартиры в строящихся домах;

– загородные особняки.

Что касается приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости, специалисты рекомендуют выбирать «сталинские» дома 1940-1950-х гг. или более современные (1970-х гг.), с железобетонными перекрытиями и всеми коммуникациями. При этом желательно, чтобы все ранее проживавшие в квартире были сняты с регистрации. Дело в том, что многие банки не предоставляют кредиты под жилье, участвовавшее в нескольких сделках купли-продажи.

Кредиты на загородные особняки, к сожалению, предоставляют не все банки. Однако следует отметить, что данное направление кредитования в настоящее время активно развивается, поэтому ситуация может измениться. Банки, предоставляющие ипотечные кредиты под залог загородной недвижимости, дают заемщику возможность получить кредит на этапе строительства или на готовый дом, а после этого взять дополнительный кредит на отделочные работы. Учитывая, что стоимость загородной недвижимости в достаточной степени превышает стоимость обычной городской квартиры, минимальная сумма кредита в данном случае выше.

Помимо этого, некоторые банки предоставляют кредиты на приобретение жилья в других регионах. Следует учитывать, что в каждом регионе существуют индивидуальные особенности государственной регистрации сделок купли-продажи, осуществляемых с использованием ипотечного кредита, что повышает риски для банков. Закон, регламентирующий регистрацию прав на недвижимое имущество, во всех регионах един.

Для того чтобы предоставить кредит, банки требуют от заемщика следующие данные:

– возраст;

– доход;

– гражданство;

– профессия;

– состояние здоровья.

Заемщику предоставляется кредит, если он старше 18 лет и к моменту полной выплаты кредита не достигнет пенсионного возраста. Однако из этого правила есть исключения. Например, если заемщик – руководитель предприятия, занимается частным предпринимательством, является представителем творческой профессии, банк может предоставить ему кредит и после достижения пенсионного возраста. Следует отметить, что страховые отчисления в этом случае не повышаются.

Доход заемщика должен быть достаточным для того, чтобы он смог получить необходимую сумму кредита. Кроме того, большинство банков требует документального подтверждения дохода заемщика. Если такой документ не предоставляется, банк требует дополнительного подтверждения платежеспособности (гонорары, доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду, другие договоры потребительского кредитования и т. д.). Следует учитывать, что заемщикам с неподтвержденными доходами предлагаются кредиты с более высокой процентной ставкой.

Гражданство заемщика для банка принципиального значения не имеет. Основным критерием при выдаче кредита является подтверждение налоговой декларации о получении заемщиком дохода на территории России. Если основной источник дохода находится в другом государстве, банк потребует дополнительных доказательств платежеспособности заемщика.